滨州：农村发展成城区城中村物业管理何去何从_滨州民生_滨州

村居自管问题多且不专业，专业物业公司又不愿进驻，那么城中村物业管理就真的成了城市物业管理的“孤岛”吗？有没有好的模式可以去探究呢？

记者在走访中发现，一处城中村小区在管理物业与其它城中村小区相比，有着很大的差别，那么这个小区是怎样管理的呢？记者走进该小区进行了仔细探究。

物业人员正在打扫楼梯间

有的小区物业管理到位

记者来到了市区双湖家园小区，该小区属于双庙刘居委会的居民安置房，小区内门禁森严，外来车辆一律登记方可进入，道路整洁，绿化美观完好，并没有出现乱占乱种现象，车辆停放秩序规范，小区主干道和便道上均没有发现乱停乱放的车辆，一些边角区域也没有杂物垃圾堆放现象，几名穿着制服的物业人员正拿着对讲机在小区内巡逻。该小区给人的第一印象就是“这管理的不像是城中村小区，更像是一个管理到位的商业小区。”经过询问正在工作的物业人员，得知他们都是双湖物业管理有限公司的员工。

几经辗转，记者联系到双泰置业的孙经理，在他的介绍下，记者见到了双湖物业公司经理刘传国。据了解，双泰置业是双庙刘的村居集体企业，双湖家园、双湖贵苑等小区就是他们开发的。当初在开发建设完工后，为了管理这些项目，他们开始着手筹建自己的物业公司。刘传国告诉记者，双湖家园小区正是双庙刘居民的安置小区，住户基本都是双庙刘居民。

物业人员正准备将乱停放的车辆拖走

公司化让小区管理有制可循

据刘传国介绍，双湖家园有21栋楼625户，基本上都是双庙刘本村居民，也有少量外来购房者。在双湖物业成立之初，在管理上有一段时间也出现过难管的局面，但是居民很快意识到，这种行为是在破坏自己的家园，开始自觉交费，自我约束。“主要还是靠公司化运作，物业管理方面的事情居委会交给物业公司，专人做专事。”刘传国告诉记者。

据刘传国介绍，双湖物业在成立之初就是朝着公司化、正规化、专业化的道路去的。在人员配置上，保安保洁、绿化养护、水电维修、监控管理等工种配置齐全，且主要是以本村中老年居民为主。这种模式也可以说是另一种形式的村居自管，但是这个自管是居委会旗下的专业公司来自管，相对于居委会直接管理有较大优势。一是更加专业化。公司按照章程来运作，在管理运作上不断向专业物业公司靠拢，专业做专事，居民有问题不再找居委会，而是找物业公司，由物业公司进行统一解决，物业公司解决不了的，就花钱买一部分服务；二是让居民融入到管理之中。相较于聘请外面的物业公司，集体旗下的公司在与住户沟通上更容易快捷一些，“我们除了组织员工进行培训之外，还积极向住户征求改进建议，我们有很多方面的管理就是在征求居民的意见后进行改进的，像是车辆乱停乱放问题，很多居民提出这个问题之后，我们开始着手整治，投资7000多元购置了拖车器。如果发现有常年占据公共停车位的闲置车辆和在路边乱停乱放的车辆，在通知后还不自行驶离，我们就拖走；三是公司化管理。一切按照公司制度来做事，避免了以往居委会自管模式下的各种人情世故，不管是对本居委会居民还是外来购房者一视同仁。谁不交物业费谁破坏了绿化带，我们不认乡里乡亲的感情，就按照公司制定的标准进行处理。对员工也一样，公司制度摆在这里，员工下班了可能是亲戚，一到班上就是员工，‘不看人情看制度’。”

让居民意识到物业管理是一种消费

物业公司的运作主要是靠收取的物业费来支撑，收费和管理往往会陷入一个恶性循环。收费率低导致服务水平下降，服务水平下降导致一些业主不愿意再交物业费，如此循环，小区的物业管理状况可想而知。很多城中村小区管理不善的一个重要原因就是物业费不到位，那么双湖物业又是怎么做的呢？

据刘传国介绍：“双湖物业成立之初，按照收费标准可以收取1.1元/㎡，但是经过开会讨论和核算后，我们主动降低收费标准，本着不以盈利为目的，作为对居民的一项福利服务来运作。降低收费标准不代表着我们可以允许住户不交费，通过公司化运作，就是要让居民意识到物业管理是一种市场行为，是一种消费。我们在平时宣传时也是本着让住户形成正确的物业管理消费观念去做的。宣传思想工作到位了，住户的自觉性也就提高了。在双湖家园有21名物业人员，收取的物业费和人员开支如果没有大的修缮基本可以达到平衡。我们把小区管理的好了，服务到位了，居民也就愿意掏出那百儿八十的物业费了。如果遇到不交的居民，我们就上门做工作催欠，直到交上为止。”

此外，记者了解到，双庙刘居委会的集体收入较高，集体资金充足，在物业管理方面的支出上也不像一些财力较差的居委会那样捉襟见肘，在一些诸如路面硬化、绿化维护改善和组织业主活动以及社会关怀上投入也是比较大。

记者手记：

通过几天的采访，记者听到最多的一句话就是“没有钱”。记者觉得，一些物业管理较差的城中村缺的不是钱，而是一条正确的管理途径。在这“没有钱”的背后，记者同时也发现这些居委会在管理上还是比较落后的。在管理上是以居委会为主导，负责大量的事务管理，在管理形式上也具有很强的农村气息。专人做专事，居委会有自己的管理职能，但是在物业管理方面毕竟是有其局限性的。而通过了解双庙刘的管理经验，可以得出走公司化专业化管理是一条有效的途径。通过居委会旗下的专业化公司进行管理，形成了物业公司抓硬件，提供包括了保安、交通、绿化、卫生的使用管理、维护、更新等方面的服务；而居委会抓软件，承担着社区服务、卫生、教育、文化、治安、环境等管理工作。两者一个管一个服务，各司其职相互支持，更好地推动工作展开，实现工作目标。在此过程中，居委会就成了物业管理公司的指导者和监督人，是物业公司和业主之间的协调者。在专业的公司制度面前，一切按章办事，物业费的收取不再顾忌一些家长里短，试问还会出现“没有钱”的情况吗？(记者李永亮)